در برخی از اقسام سندهای اجاره ـ که قبلا شرح آن‌ها گذشت ـ با این وضعیت روبه‌رو هستیم که نسبت به عینی که در دست اجاره است، عقد بیع صورت می‌گیرد. پرسش این است که آیا عقد بیع بر عین مستأجره با موازین فقهی سازگار است.

در این جا دو سؤال مطرح شده است: یکی آن‌که آیا عقد بیع درست است و دیگر این‌که آیا اجاره باطل می‌شود؟ بیش‌تر فقیهان امامیه ـ اگر نگوییم همه آنان (علامه حلی, 1374: 329) ـ و برخی فقهای اهل سنت، مانند احمد بن حنبل (ابن قدامه: 114) و نیز شافعی (همان) (در یکی از دو قول نسبت داده شده به وی) حکم به صحت ورود بیع بر عین مستأجره نموده و معتقد شده‌اند علاوه بر صحت این عقد، اعتبار اجاره نیز به حال خود باقی می‌ماند و باطل نمی‌گردد.

روشن است که درست بودن عقد بیع, به معنای انتقال مالکیت عین فروخته شده به خریدار، و باطل نبودن اجاره, به معنای تداوم سلطه مستأجر بر منافع عین است؛ منافعی که در ازای آن هزینه‌ای می‌پردازد.

جهت اثبات این دو حکم ـ صحت عقد و عدم ابطال اجاره ـ دو دلیل می‌توان ارایه کرد:

دلیل اول: هیچ یک از عقود بیع و اجاره مقتضی نفی دیگری نیستند

مقتضای تحقق هیچ یک از این دو عقد نفی دیگری نیست. توضیح این‌که: هیچ‌گاه مقتضای عقد اجاره, منع مالک از مطلق تصرف ـ از جمله فروش عین ـ نیست؛ بلکه مقتضای آن صرفاً عدم تسلط موجر ـ مالک عین ـ در مدت اجاره بر منافع عین مستأجره، و تعلق داشتن این منافع به مستأجر است.

بنابراین مالک عین حتی در دوران اجاره نیز می‌تواند از دیگر انواع تسلط ـ به غیر از تسلط بر منافع ـ استفاده کند. به بیانی دیگر, اجاره دادن یک عین به معنای آن است که مالک تا انتهای دوره اجاره حق بهره برداری از منافع را ندارد و می‌تواند نسبت به سایر تصرف‌ها از جمله فروش آن اقدام نماید.

هم‌چنین مقتضای عقد بیع منع مستأجر از استیفای منافع عین مستأجره نیست, زیرا بیع بر عین جاری شده است و نه بر منافع آن. توضیح بیش‌تر این که: ورود عقد بیع بر عین مستأجره در چارچوب یکی از سه وضعیت زیر تحقق پذیر است:

الف. مشتری از قضیه «در اجاره بودن عین» اطلاع دارد و با بایع چنین قرار می‌گذارد که درآمد ناشی از اجاره, به فروشنده ـ مالک پیشین عین ـ تعلق بگیرد. به این ترتیب, بعد از بیع، اجرت اجاره تا پایان دوره آن باید از جانب مستأجر به مالک پیشین عین پرداخت گردد.

ب. مشتری از اجاره با خبر است و بنا را بر آن می‌گذارد که از هنگام بیع, درآمد ناشی از اجاره عین به وی ـ مشتری ـ تعلق گیرد.

همان‌طور که پیدا است, در دو صورت بالا مشتری نسبت به بهره برداری از منافع توسط مستأجر اعتراضی ندارد و فروش عین مستأجره از جانب بایع همراه با آگاهی و رضایت مشتری از وضعیت آن انجام می‌پذیرد.

ج. مشتری جاهل به اجاره بوده و بعد از عقد بیع از آن اطلاع می‌یابد.

در ارتباط با این قسم, بحث‌هایی درگرفته است. فقیهان امامیه و بسیاری از عالمان اهل سنت اعتقاد دارند که عدم اطلاع مشتری از اجاره عین, مانع از تحقق بیع نیست بلکه موجب تخییر مشتری در رد یا قبول بیع می‌شود. به تعبیر دیگر, مشتری مخیّر است صبر کند تا مدت اجاره به سر بیاید و عین مال را دریافت کند و یا این‌كه معامله را فسخ کند. در هر صورت، بر حسب رأی فقها, بیع، موجب تحقق یافتن سلطنت مشتری بر منافع تحت ملکیت مستأجر در مدت اجاره نمی‌شود تا حکم به بطلان اجاره گردد. به بیان دیگر, هرچند عقد بیع سلطنت خریدار بر عین را سبب می‌شود, ولی این به معنای ایجاد سلطنت بر منافع تحت ملکیت مستأجر در مدت اجاره نیست.

با توضیحی که گذشت, به دست می‌آید که بیع در هیچ یک از سه صورت مسئله، موجب ابطال اجاره نخواهد شد.

آن‌چه تطبیق مسئله فقهی ورود بیع بر اجاره را در ارتباط با سندهای اجاره اعیان آسان می‌سازد آن است که در سندهای اجاره اعیان, خریدار و فروشنده بر اساس این پیش فرض اقدام به واگذاری سند و فروش عین می‌نمایند که همه امور مربوط به عین از زمان واگذاری سند, به مالک جدید تعلق یابد.به این ترتیب درآمد حاصل از اجاره از زمان انتقال سند, به مالک جدید و خریدار عین تعلق می‌گیرد. توضیح بالا نشان می‌دهد که سندهای اجاره اعیان تنها در قالب صورت دوم جای می‌گیرد که مطابق با آن مشتری از اجاره خبر دارد و اجرت اجاره از زمان عقد بیع به بعد به وی تعلق می‌گیرد.